Rank 27 do FII Rank (score 5,35, risco Médio): FII de shoppings da Capitânia com desconto de 12% ao VP (P/VP 0,88, VP/cota R$ 11,05 vs cota R$ 9,72), DY 12M de 13,79% bem acima do CDI líquido (11,67%) e da média do segmento Shoppings/Varejo (8,34%), rendimento mensal estável de R$ 0,11/cota desde jan/2026 e rent real 1A de +13,30%. O alerta de queda relevante 3M (-4,57% real) e a penalidade de momentum de 0,81 (score bruto 6,16) refletem realização após forte alta de 12M (+17,96%), aquisição de portfólio do GARE11 e repricing das emissões — não deterioração operacional (vacância caiu de 4,7% em 2024 para 3,1%). Não entra na carteira (score < 6,0 + momentum), mas o carrego mensal já compensa a espera — oportunidade tática com stop de tese, não posição-core.
Rank 27 do FII Rank v3.2, score 5,35 (bruto 6,16 menos penalidade de momentum 0,81) e risco Médio — elegível com histerese confirmado, mas não apto à carteira por queda relevante 3M e score abaixo do corte
P/VP 0,88 — desconto de ~12% ao VP/cota de R$ 11,05; cota R$ 9,72 é a segunda maior do ranking elegível em DY entre shoppings, atrás apenas de PMLL11 em qualidade percebida
DY 12M de 13,79% supera o CDI líquido (11,67%) e esmaga a média do segmento (8,34%); dividendo estabilizado em R$ 0,11/cota/mês há 7 meses consecutivos (jan–jul/2026), yield 1M de 1,13% — isento de IR para PF
Queda relevante 3M de -4,42% nominal (-4,57% real) após 12M de +17,96%: realização de lucros após notícia de aquisição de 6 shoppings do GARE11 com caixa de ~R$ 800 mi; rent real 1A de +13,30% mostra que o recuo é de curto prazo
Vacância em queda secular: 5,4% (2023) → 4,7% (2024) → 2,9% (2025) → 3,1% atual; portfólio de 7 shoppings grade A/B+ (Pátio Paulista, Internacional Guarulhos, Iguatemi Alphaville, Midway Mall, Parque Dom Pedro)
CaptaçãoFundo constituído pela Capitânia Investimentos sob gestão do BTG Pactual (CNPJ 47.896.665/0001-99); IPO na B3 com portfólio inicial enxuto — apenas 4M de cotas e VP/cota de R$ 116,70 antes do desdobramento
Preço—
vs meta—
Dividendo depoisDY inaugural modesto (5,34% em 2023) com vacância ainda alta de 5,4% — fase de consolidação do portfólio
Cota depoisCota inaugural em patamar similar ao atual; desdobramento posterior levou VP/cota para ~R$ 11
2ª emissão2024 (expansão 20x da base de cotas)misto
CaptaçãoCotas emitidas saltaram de 4M (2023) para 80M (2024) — diluição agressiva para captar e aportar em shoppings; PL saltou de R$ 502,69 mi para R$ 891,97 mi
Preço—
vs meta—
Dividendo depoisDY quase dobrou para 11,77% (2024) com os novos ativos madurando; cotistas saltaram de 378 para 12K
Cota depoisVP/cota normalizado em R$ 11,19; P/VP recuou de 0,95 para 0,80 com o excesso de oferta de cotas
3ª emissão2025–2026 (2ª grande expansão)positivo
CaptaçãoCotas emitidas de 80M (2024) para 124M (2026); PL alcançou R$ 908,48 mi (2025) → R$ 1,37 bi (atual); cotistas de 12K → 38K — inclui aquisição de 6 shoppings do GARE11 com caixa de ~R$ 800 mi (out/2025)
Preço—
vs meta—
Dividendo depoisDY subiu para 13,09% (2025) e 13,79% (2026) com o dividendo mensal estabilizado em R$ 0,11/cota desde jan/2026 (histórico 2025 variou R$ 0,10–0,15)
Cota depoisVP/cota estável em ~R$ 11,05–11,40; cota de mercado subiu +17,96% em 12M, mas recuou -4,42% no trimestre com realização pós-evento
Eventos de portfólio
Rendimento mantido em R$ 0,11/cota pelo 7º mês consecutivo
Pagamento de 21/07/2026 (data-com 14/07): dividendo estabilizado em R$ 0,11 desde 19/01/2026 — previsibilidade de renda rara para fundo em expansão. Yield 12M acumula R$ 1,34/cota (13,79%)
Cota acumula queda relevante de -4,42% no trimestre
Realização de lucros após alta de +17,96% em 12M; mercado reprica o tamanho agora maior do fundo (PL R$ 1,37 bi) e eventuais novas emissões. 1M de -1,82% indica que a correção ainda pressiona — origem da penalidade de momentum 0,81 no FII Rank
Informe mensal e relatório gerencial recentes (jun/jul-2026)
Informe mensal de 23/07/2026 e relatório gerencial de 03/07/2026 disponíveis: documentação do portfólio mostra receita de locação de imóveis físicos (R$ 109,5 mi em 2025 até nov/2025) + receita de FIIs (R$ 4,5 mi), sem exposição a CRIs
Aquisição de 6 shoppings do GARE11 — caixa de ~R$ 800 mi
Notícia de 29/10/2025: fundo se desfez de 7 imóveis e passou a ~R$ 800 mi em caixa no acordo; em 23/10/2025, FIIs de shoppings dispararam com negociação de imóveis. Em 10/11/2025, CPSH11 subiu 4% ao manifestar interesse no Midway Shopping Center
Vacância em queda secular: 5,4% → 3,1%
Evolução da vacância: 5,4% (2023), 4,7% (2024), 2,9% (2025) e 3,1% atual — abaixo da média do segmento; checklist buy-and-hold do Investidor10 aprova vacância < 10%
Comunidade questiona troca de ativos e alavancagem
Comentário de discussão (26/02/2026): leitores do relatório gerencial apontam desfazimento de 6 imóveis e alavancagem elevada; mencionam Rio Design Leblon como ativo A++ de baixo fluxo. Resposta da gestão: receita é de locação de imóveis, não de CRIs
Cota 'diminuiu consideravelmente' relata comunidade
Comentário de 19/05/2026: cotista relata queda relevante no valor das cotas nos dias anteriores — confirma que a correção do trimestre ocorreu em dois tranches (maio e julho), coincidindo com a penalidade de momentum
Notícias e riscos
Momentum negativo e queda relevante 3M
alta
Rent real 3M de -4,57% e 1M de -1,82% indicam correção em andamento após +17,96% em 12M. A penalidade de momentum de 0,81 derrubou o score de 6,16 para 5,35, abaixo do corte da carteira (6,0). Se a correção se aprofundar para -10%, a tese de desconto ao VP fica comprometida
Diluição por emissões recorrentes
alta
Base de cotas cresceu 30x em 3 anos: 4M (2023) → 80M (2024) → 124M (2026). VP/cota caiu de R$ 116,70 (pré-desdobramento) para R$ 11,05 e ficou estável, mas o histórico de expansão agressiva sinaliza que nova emissão pode ser antecipada se a cota se aproximar do VP
Alavancagem para aquisição de ativos
media
Comunidade do Investidor10 (fev/2026) aponta 'alavancagem muito alta' no relatório gerencial após o pacote de 6 shoppings do GARE11. Shoppings adquiridos com caixa de ~R$ 800 mi podem ter parte financiada; em cenário de juros altos, o custo de carry aperta o resultado distribuível
Qualidade percebida do portfólio rotacionado
media
Comunidade questiona a troca 'seis por meia dúzia' e critica Rio Design Leblon como ativo A++ de baixo fluxo — o portfólio atual (Pátio Paulista, Internacional Guarulhos, Midway Mall, Parque Dom Pedro) é bom, mas não é o top de linha do XPML11/VISC11
Liquidez moderada para o PL
media
R$ 1,33 M/dia para um PL de R$ 1,37 bi (razão ~0,10%/dia) — abaixo do PMLL11 (líquido) e longe dos líderes do segmento; em saídas relevantes, a cota disconta
Taxa de performance e IPO recente
baixa
Taxa de administração+gestão de 0,92% a.a. mais performance sobre excesso de IPCA+benchmark; fundo tem apenas ~3 anos de listagem (IPO 2023), com track record curto
Monitorar (90 dias)
Relatório gerencial mensal (últimos: 03/07/2026 e 01/07/2026): resultado distribuível, vacância por ativo, alavancagem líquida e vencimento de dívidas do pacote GARE11
Evolução da cota nos próximos 30-60 dias: se estabilizar acima de R$ 9,50 ou retomar R$ 10,00, momentum negativo se desarma e score recupera apto_carteira na próxima rodada
Anúncios de nova emissão de cotas: qualquer oferta acima de ~15% do PL atual em momento de desconto do VP deve ser tratada como gatilho de stop da tese
Datas-com do dividendo (próxima prevista ~17/08/2026, histórico dia 14-19): manutenção dos R$ 0,11 é o sinal de saúde do carrego
Vacância trimestral: se subir acima de 6%, o risco de corte de dividendo aumenta; manter abaixo de 4% consolida a tese
Notícias sobre os ativos adquiridos do GARE11 (out/2025): integração, renegociação de aluguéis e venda de cotas remanescentes afetam o resultado 3T/4T 2026
Cenários
Convergência ao VP + momentum restabelecido
DY ~13,5% + recuperação de capital ~13% = ~26% total em 12M
Correção do trimestre se exaure próximo de R$ 9,20-9,50
Cota reconverge para P/VP 0,95-0,98 (R$ 10,50-10,85)
Dividendo mantido em R$ 0,11 com possível elevação a R$ 0,12 no 4T26
Vacância segue abaixo de 3,5% e novos ativos do GARE11 entregam renda incremental
Carrego acima do CDI com cota lateral
DY 12-14% nominal via R$ 0,11/mês, cota lateral em R$ 9,20-10,10
Juros longos e apetite a risco de shoppings seguem estáveis
Momentum negativo é absorvido em 1-2 meses sem novo leg de queda
Sem nova emissão relevante em 2026
Vacância mantém trajetória de queda moderada
Nova emissão diluísse + varejo em stress
Perda de capital ~-10% com corte de DY (total 12M ~-5 a 0%)
Nova emissão acima de 15% do PL a preço abaixo do VP, derrubando a cota para < R$ 8,50
Alta de vacância acima de 6% em ativos-chave (Pátio Paulista / Internacional Guarulhos)
Consumo discricionário restringe faturamento dos lojistas, pressionando reajustes IPCA
Alavancagem vira problema com juros longos subindo mais 100+bps
Scorecard
Qualidade portfólio★★★☆☆7 shoppings grade B+/A em 4 estados (Pátio Paulista, Internacional Guarulhos, Iguatemi Alphaville, Midway Mall, Parque Dom Pedro, Novo Hamburgo, Fortaleza); vacância 3,1% em mínima; questionamento qualitativo do mercado sobre ativos rotacionados do GARE11
Preço vs VP★★★★☆P/VP 0,88 — desconto de 12% ao VP/cota de R$ 11,05; acima da média de shoppings (0,83), mas com melhores fundamentos históricos de crescimento de PL recente
Dividendos★★★★☆DY 12M de 13,79% supera CDI líquido (11,67%) e média do segmento (8,34%); R$ 0,11/cota mantido há 7 meses; yield 1M de 1,13% e yield 3M de 3,40%
Retorno recente / Momentum★★☆☆☆Queda relevante 3M (-4,57% real) e 1M negativo (-1,82%) penalizam o score com -0,81; rent real 1A segue positiva (+13,30%), indicando correção de curto prazo, não tendência estrutural
Governança★★★☆☆Gestão BTG Pactual + Capitânia com histórico de emissões bem captadas; porém expansão 30x em 3 anos, taxa de performance sobre IPCA+ e IPO recente (2023) pedem cautela
FII Rank v3.2★★☆☆☆Elegível, rank 27 de 37, score 5,35 (bruto 6,16 menos 0,81 de penalidade), risco Médio, histerese confirmado, não apto à carteira por queda_relevante
Rodada 2026-08-12T13:33:58-03:00 · dados de 12/08/2026 · gerado em 12/08/2026