Rank 2 do FII Rank (score 7,9, risco Baixo): 18 shoppings após aquisições RBR Malls e Shopping Curitiba, vacância 3,6%, P/VP 0,86 e dividendo elevado a R$ 1,00/cota. Mesmo abaixo do CDI líquido pelo DY, supera o CDI no retorno total 12M; a queda relevante de 3M parece efeito do overhang da 7ª emissão, não deterioração operacional — é o ponto de atenção, não impeditivo.
Rank 2 do FII Rank v3.2, score 7,9 e risco Baixo — recomendação Prioridade
P/VP 0,86 (VP/cota R$ 118,10 vs cota R$ 102,10), vacância 3,6%, 18 shoppings após RBR Malls e Curitiba
Dividendo elevado de R$ 0,86 para R$ 1,00/cota desde jan/2026; DY 12M de 10,93% (abaixo do CDI líquido de 11,67%, mas retorno total 12M de 16,59% supera o CDI bruto de 14,15%)
Queda relevante de 3M (rent real -6,04%) coincidiu com a 7ª emissão de R$ 1 bi a R$ 117,28 — overhang de subscrição, com recibos PMLL13 já liquidados
Venda do Park Sul por R$ 160,8 mi (27% acima do investido) com lucro de R$ 1,70/cota e troca para Taboão a cap rate 8,9% — reciclagem de portfólio acretiva
CaptaçãoAlvo R$ 1,0 bi (até R$ 1,08 bi com lote adicional); ~61% da proporção básica exercida no direito de preferência
PreçoR$ 117,28
vs metaEncerramento final não divulgado até o relatório gerencial de jun/2026; recibos PMLL13 liquidados em 01/06/2026
Dividendo depoisMantido R$ 1,00/cota (pago também aos recibos PMLL13)
Cota depoisQueda ~5% no 1º mês pós-anúncio (rent 1M: -1,27%; 3M: -6,04%) — overhang da oferta
Eventos de portfólio
Venda do Shopping Park Sul (40%) por R$ 160,8 mi
Prêmio de ~27% sobre o investido e ~24% sobre o laudo; lucro total R$ 30,1 mi (R$ 1,70/cota); R$ 73,7 mi em dinheiro (R$ 32,9 mi à vista + 6 parcelas corrigidas por CDI/IPCA); cap rate de saída 8,0%
Participação no Shopping Taboão elevada a 16,56%
Recebidos 8,56% adicionais (R$ 84,1 mi) como parte do pagamento do Park Sul; cap rate estimado de 8,9% — troca acretiva
Conclusão da aquisição de 100% das cotas do RBR Malls (R$ 385 mi)
Entrada em 10% do Plaza Sul, 7% do Pátio Higienópolis e 4,3% do Eldorado, mais R$ 35,4 mi em caixa; cap rate ponderado estimado 7,8%; pago via compensação de 3,28 mi de créditos da 7ª emissão
Aquisição de 13,3% do Shopping Curitiba
Carteira ampliada de 14 para 18 shoppings; PL sobe de R$ 1,63 bi para R$ 2,10 bi em um mês
Dividendo mensal elevado de R$ 0,86 para R$ 1,00/cota
Patamar mantido todos os meses de jan a jul/2026; guidance de R$ 1,00 confirmado para o 2º semestre de 2026
7ª emissão de até R$ 1 bi (profissionais, rito automático CVM 160)
Preço de subscrição R$ 117,28; ~61% de adesão no direito de preferência; recibos negociados como PMLL13; pressão de oferta derrubou a cota no trimestre
Notícias e riscos
Momentum negativo recente (queda relevante 3M)
media
Rent real 3M de -6,04% e 1M de -1,27%; a cota saiu de ~R$ 117 (preço de emissão) para ~R$ 102, refletindo overhang da 7ª emissão e arb entre recibo e cota. Se não for só fluxo, pode sinalizar precificação de diluição ou apetite fraco à oferta
Diluição e execução da 7ª emissão
media
Emissão a R$ 117,28 — hoje ~13% acima do preço de mercado; aumento da base de cotas só se paga se as aquisições (RBR Malls a 7,8% e Curitiba) entregarem cap rates acima do custo implícito
DY abaixo do CDI líquido e concentração geográfica RJ
baixa
DY 12M de 10,93% fica sob o CDI líquido de 11,67% (supera apenas no retorno total); 7 dos 18 ativos no Rio de Janeiro, com deterioração do varejo de rua e percepção de risco local
Monitorar (90 dias)
Conversão dos recibos PMLL13 em cotas PMLL11 e publicação do formulário de liberação da 7ª emissão (resultado final captado)
Relatório gerencial mensal: resultado distribuível vs guidance de R$ 1,00/cota no 2º semestre de 2026 e impacto dos novos ativos (RBR Malls, Curitiba) no DY
Recebimento das 6 parcelas da venda do Park Sul (CDI/IPCA, 3 a 30 meses) e distribuição do lucro de R$ 0,79/cota em caixa
Evolução da vacância e das vendas mesmas-lojas dos shoppings, sobretudo ativos no RJ
Cenários
RepRecificação pós-emissão
DY ~11,7% + convergência parcial ao VP = ~20–25% total em 12M
Recibos convertidos sem novo overhang
Novos ativos sustentam R$ 1,00+/cota
Cota reconverge para R$ 110–118 (P/VP 0,93–1,0)
Selic em queda favorece tijolo
Renda estável, cota lateral
DY 11–12% nominal via R$ 1,00/mês, cota R$ 98–108
Dividendo de R$ 1,00 mantido conforme guidance
Novos ativos neutralizam a diluição
Momentum 3M se dissipa sem reversão forte
Diluição real + varejo fraco
Corte do dividendo + cota sob pressão (total 12M ~0 a -10%)
Cap rates das aquisições abaixo do projetado
Resultado distribuível por cota cai < R$ 0,85
Nova oferta ou varejo deteriora (vacância > 6%)
Selic estaciona acima de 14%
Scorecard
Qualidade portfólio★★★★☆18 shoppings, vacância física 3,6%, reciclagem acretiva (saída Park Sul a 8,0% → entrada Taboão a 8,9% e RBR a 7,8%)
Preço vs VP★★★★☆P/VP 0,86 — desconto de ~14% sobre o VP de R$ 118,10/cota; setor de shoppings médio em 0,83
Dividendos★★★★☆DY 10,93% com step-up de R$ 0,86 para R$ 1,00 mantido por 7 meses; abaixo do CDI líquido, mas guidance confirmado para 2S26
Retorno recente / Momentum★★☆☆☆Penalizado pela queda relevante de 3M: rent real -6,04% em 3M e -1,27% em 1M; 1A segue forte (11,71%), sugerindo overhang técnico, mas exige confirmação
Governança★★★★☆Gestão ativa Pátria/VBI com execução rápida: venda com prêmio de 27%, aquisições compensadas parcialmente com créditos de subscrição, taxa de adm. 0,50% a.a.
FII Rank v3.2★★★★☆Elegível, rank 2 de 37, score 7,9 (bruto 9,01 menos 1,11 de penalidade de momentum), risco Baixo, top 15 Prioridade, no bucket melhor_equilibrio vs CDI
Rodada 2026-08-12T13:33:58-03:00 · dados de 12/08/2026 · gerado em 12/08/2026