GGRC11
Zagros Renda Imobiliária
◆ Oportunidade
Análise 2026-08-12
Rank 1 do FII Rank com P/VP 0,91, DY 11,96% acima do CDI líquido e risco Baixo — tijolo logístico em execução consistente pós-11ª emissão.
- Rank 1 da rodada (score 8,84), risco Baixo, elegível com folga
- DY 11,96% supera CDI líquido de 11,67%; P/VP 0,91 ainda dá margem
- 11ª emissão captou R$ 1,48 bi e já alocou ~R$ 510 mi em ativos Triple A
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Cotação
R$ 9,54
Investidor10
DY 12M
12,55%
últ. 12 meses
P/VP
0,87
VP R$ 11,03
Rent real 1A
7,30%
Vacância
0,19%
física
Score FII Rank
8,26
Médio
Fundamentos
Último dividendoR$ 0,10
Liquidez diáriaR$ 13,82 M
PatrimônioR$ 2,36 bi
Cotistas356490
SegmentoLogístico
TipoFundo de Tijolo
Rent nom. 1A12,19%
Variação 12M12,19%
Critérios FII Rank v3.1
Elegível FII Rank v3.1
✓
DY 9–14,5%
11,96%
✓
P/VP 0,8–1,2
0,91
✓
Vacância ≤ 15%
0,19%
✓
Liquidez ≥ 500K
R$ 13,82 M
✓
Rent real 1M/3M/1A > 0
1A: 10,47%
✓
Supera CDI líquido 11,67%
DY 11,96%
Comparativo segmento
| FII | DY | P/VP | Rent R 1A | Elegível |
|---|
| KNIP11 |
11,97% |
0,99 |
12,83% |
Sim |
| PMLL11 |
10,93% |
0,86 |
11,71% |
Sim |
| MXRF11 |
13,52% |
1,04 |
9,53% |
Sim |
Histórico de emissões
11ª emissão
Abr–Jul/2026
positiva
CaptaçãoR$ 1,48 bi
PreçoR$ 11,25
vs meta148% do volume inicial de R$ 1,0 bi (com lote adicional)
Dividendo depoisMantido R$ 0,10/cota em jul/2026
Cota depoisNegociando R$ 10,03 (~10% abaixo do preço de subscrição)
Eventos de portfólio
Encerramento da 11ª emissão
Captação de R$ 1,48 bi, 131,9 mi novas cotas a R$ 11,22 (R$ 11,25 c/ CUD)
4 aquisições Triple A concluídas
~R$ 510 mi: Infinity Business Park (R$ 142,5 mi), Pouso Alegre Business Park (R$ 96,5 mi), Raposo/Sanca 39,25% (R$ 121,3 mi), galpão Camaçari/BA (R$ 150 mi)
MoU vinculante para venda de 10 imóveis
R$ 530 mi, prêmio de 14,1% sobre laudos; lucro estimado R$ 0,22/cota
Migração administradora para Vórtx
Gestão segue Zagros Capital, mas administração/escrituração passou à Vórtx — gerou ruído entre cotistas
Notícias e riscos
Regime de juros Selic elevado
media
Selic alta comprime prêmio de risco do FII; se CDI líquido subir acima de ~12%, o spread do DY 11,96% aperta
Diluição pós-11ª emissão
media
Base de cotas cresceu ~60% (de ~134 mi para 214 mi); cota negocia ~10% abaixo do preço de subscrição
Exposição a locatários em stress (Americanas/Dafiti)
baixa
Americanás (89 mil m² em MG) e Dafiti (76 mil m² em MG) são ativos grandes; risco de renegociação ou vacância pontual
Monitorar (90 dias)
- Relatório gerencial mensal: andamento da alocação dos R$ 1,48 bi e efetivação da venda dos 10 imóveis (MoU → contrato definitivo)
- Comportamento do dividendo após integralização total das novas cotas (manutenção de R$ 0,10/cota)
- Selic e fechamento de curva: impacto no spread do DY vs CDI e no P/VP
Cenários
Convergência ao VP + execução da reciclagem
~20–25% em 12M
- Venda dos 10 imóveis fecha com prêmio
- Novos ativos Triple A entregam cap rate 9,6–10%
- Cota caminha para VP R$ 11,03
- DY mantém R$ 0,10+
Carrego com prêmio sobre CDI
DY 11–12% nominal + leve alta de cota
- Alocação segue no ritmo
- Selic estável; cota oscila R$ 9,80–10,80
- Dividendo R$ 0,10/cota mantido
Stress de crédito ou nova emissão prematura
Queda de cota + possível corte de DY
- Vacância sobe por stress de locatário âncora
- Nova emissão antes do retorno da 11ª
- Selic sobe e comprime P/VP para 0,80
Scorecard
Qualidade portfólio
★★★★★
Preço vs VP
★★★★☆
Dividendos
★★★★★
Retorno recente
★★★★☆
Governança
★★★★☆
FII Rank v3.1
★★★★★