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Ranking / BTHF11 Dossiê editorial

BTHF11

BTG Pactual Real Estate Hedge Fund

◆ Oportunidade Análise 2026-08-12

Fundo híbrido/papel BTG com o maior retorno real 1A da rodada (17,48%), DY 13,24% e desconto de 10% ao VP. Ponto fraco: 1M e 3M negativos (trimestre negativo é regra da rodada). Elegível e apto à carteira.

  • FII Rank — rank #9, score 6,89, elegível, risco Médio, apto à carteira
  • Maior retorno real 1A da rodada: 17,48% (nominal 22,61%)
  • P/VP 0,90 — desconto de ~10% sobre o VP de R$ 9,86
  • DY 13,24% com R$ 1,17 distribuídos por cota em 12M
  • Alerta: trimestre negativo (real 1M -1,23% / 3M -2,70%)
Abrir no Investidor10 →
Cotação R$ 8,54 Investidor10
DY 12M 13,88% últ. 12 meses
P/VP 0,86 VP R$ 9,86
Rent real 1A 13,52%
Vacância 0,00% física
Score FII Rank 6,33 Médio

Fundamentos

Último dividendoR$ 0,10
Liquidez diáriaR$ 2,93 M
PatrimônioR$ 2,03 bi
Cotistas315180
SegmentoHíbrido
TipoFundo de Papel
Rent nom. 1A18,69%
Variação 12M18,69%

Critérios FII Rank v3.1

Elegível FII Rank v3.1
✓ DY 9–14,5% 13,24%
✓ P/VP 0,8–1,2 0,90
✓ Vacância ≤ 15% 0%
✓ Liquidez ≥ 500K R$ 2,93 M
✓ Rent real 1M/3M/1A > 0 1M: -1,23% | 3M: -2,70% | 1A: 17,48%

Comparativo segmento

FIIDYP/VPRent R 1AElegível
MXRF11 13,52% 1,04 10,87% Sim
KNIP11 10,92% 0,98 11,42% Sim

Histórico de emissões

1ª emissão Dez/2025 positivo
Captaçãon/d
Preço—
vs metan/d
Dividendo depoisR$ 0,092 → R$ 0,101 em 2026
Cota depois+22,61% em 12M; entrada em 2026~ R$ 9,03 → R$ 8,85

Eventos de portfólio

Informe Mensal publicado

Informe mensal de jul/2026 disponibilizado ao mercado

Relatório Gerencial — jul/2026

Resultado por cota R$ 0,092 com distribuição de R$ 0,101, dentro do guidance de R$ 0,100–0,105; DY anualizado 13,25%

Aviso aos Acionistas — Distribuições

Manutenção da distribuição mensal em R$ 0,101/cota

Carteira diversificada do dossiê

Composição: 42% FII Tijolo, 20% FII Papel, 20% CRIs, 16% Caixa, 1% Ações; gestão ativa com R$ 146 mi movimentados no secundário em mar/2026

Notícias e riscos

Selic elevada pressiona valor de oportunidade

media

Ambiente macro com juros altos (Selic ~14,5% em 2026) e inflação pressionada reduz atratividade relativa de FIIs de papel vs renda fixa.

Mitigador: DY 13,24% ainda acima do CDI hurdle (11,67%) e rent real 1A positiva de 17,48%

Dependência de ganhos não recorrentes

media

Parte relevante do resultado vem de ganhos de negociação no mercado secundário, o que pode não se repetir.

Mitigador: Gestão ativa BTG com histórico de superar IFIX e CDI; caixa de 16% para amortecer ciclos

Exposição a CRIs longos (duration ~3,15 anos)

media

47,5% dos CRIs com prazo acima de 4 anos; sensível a inflação e a alta de juros (marcação a mercado).

Mitigador: Indexação mista IPCA/CDI e diversificação com 42% em FII Tijolo

Setores cíclicos na carteira (hotelaria, lajes)

baixa

Hotelaria e lajes corporativas ainda enfrentam desafios de vacância e recuperação lenta (ex.: BTHI11, HTMX11).

Mitigador: Vacância reportada 0% e diversificação setorial ampla (logística, shopping, residencial, credito)

Distribuição acima do resultado em alguns meses

baixa

Em meses específicos o fundo distribuiu mais do que gerou, podendo pressionar reservas se recorrente.

Mitigador: Distribuição dentro do guidance (R$ 0,100–0,105) e resultado positivo acumulado

Monitorar (90 dias)

  • Informe mensal e relatório gerencial do BTG (últimos: 27/07/2026 e 03/07/2026)
  • Evolução da Selic/IPCA e impacto na marcação a mercado dos CRIs longos
  • Sustentabilidade da distribuição de R$ 0,101/cota vs resultado recorrente
  • Rent real 1M/3M — reversão do trimestre negativo
  • Movimentações no mercado secundário (gestão ativa)

Cenários

Convergência ao VP + momentum

~25% em 12M (alta até R$ 9,86 + DY 13%)

  • Fechamento do desconto de 10% ao VP
  • Reversão do trimestre negativo com real 1M/3M voltando ao positivo
  • Manutenção do guidance de distribuição R$ 0,100–0,105
  • Início de ciclo de queda de juros

Carrego + lateral

DY ~13% nominal, ~9% real

  • Cota permanece na faixa R$ 8,50–9,20
  • Distribuição mensal mantida em R$ 0,101
  • Juros altos por mais tempo, com volatilidade de curto prazo

Stress macro + marcação de CRIs

Corte de DY e queda adicional da cota

  • Selic sobe ainda mais ou inflação dispara
  • Marcação a mercado negativa dos CRIs longos
  • Distribuição reduzida abaixo do guidance

Scorecard

Qualidade portfólio ★★★★☆ Diversificação híbrida: 42% tijolo, 20% papel, 20% CRIs, 16% caixa; vacância 0%
Preço vs VP ★★★★☆ P/VP 0,90 — desconto ~10% sobre VP de R$ 9,86
Dividendos ★★★★☆ DY 13,24% (R$ 1,17/cota 12M) acima do CDI hurdle de 11,67%
Retorno recente ★★★★☆ Melhor rent real 1A da rodada: 17,48% (nominal 22,61%)
Governança ★★★★☆ Gestão BTG Pactual, gestão ativa com track record; taxa adm 1,15% a.a.
FII Rank v3.1 ★★★★☆ Elegível, rank #9, score 6,89, risco Médio, apto à carteira

Rodada 2026-08-12T13:33:58-03:00 · dados de 12/08/2026 · gerado em 12/08/2026