Ganho de capital de 25% em 12M com P/VP 0,84 e vacância 0,5%; DY 9,27% fica abaixo do hurdle CDI líquido, mas retorno total supera de longe. Histerese em observação por queda 3M.
P/VP 0,84 com vacância 0,5% e ocupação 99,5%
Retorno total 12M de 24,96% (19,73% real) — melhor entre os pares logísticos
DY 9,27% abaixo do hurdle CDI líquido (11,67%) — tese é ganho de capital, não renda
Em observação no FII Rank: queda real de 9,6% no trimestre (histerese)
CaptaçãoR$ 400 mi (até R$ 500 mi com lote adicional)
PreçoR$ 113,30
vs meta100%+ (precificado R$ 113,30; integralização R$ 118,00)
Dividendo depoisR$ 0,82 (guidance 0,80–0,87)
Cota depoisDerivou de ~R$ 124 para R$ 91,94; recuperação de 25% em 12M após venda de ativos
Eventos de portfólio
Venda de 4 ativos ao HGLG11
Porto Canoa, Osasco, Fernão Dias e CD Privalia por R$ 709,6 mi; R$ 582 mi em cotas HGLG11 (lock-up até dez/25)
Compra da fatia restante no Parque Logístico PE
~R$ 56,1 mi pelos 50% remanescentes (35 mil m² ABL); fundo passa a ser dono integral, ativo 100% locado
Venda de cotas HGLG11 no secundário
R$ 32,4 mi em mar/26 + vendas até jun/26; ganho de capital acumulado R$ 18,3 mi
Reposicionamento Extrema Business Park
Exposição à Toky (Tok&Stok/Mobly) reduzida de 15% para 4,5% da receita; 6 módulos relocados a DHL, DSV, Supera Farma e Sierra Log
Recuperação judicial do Grupo Toky (TOKY3)
Inadimplência líquida subiu a 7,8% em maio; normalizada a 0% em junho; seguro-fiança de 12 aluguéis
Notícias e riscos
Queda relevante 3M (histerese em observação)
media
Rent real 3M de -9,62% colocou o fundo em observação no FII Rank: elegível, mas reprovado no filtro bruto e fora da carteira até confirmar estabilização
DY abaixo do hurdle CDI
media
DY 9,27% < CDI líquido 11,67% — tese depende de ganho de capital, não de renda corrente
Exposição residual ao Grupo Toky
media
Recuperação judicial da TOKY3 (mai/26); ainda 4,5% da receita bruta (~R$ 0,04/cota)
Dividendo acima do resultado recorrente
baixa
Resultado recorrente de R$ 0,77/cota (jun/26) vs. distribuição de R$ 0,82; complemento via ganho de capital das vendas HGLG11
Monitorar (90 dias)
Relatório gerencial mensal: resultado recorrente vs. R$ 0,82 distribuído
Novo guidance de dividendos para o 2º semestre de 2026
Regularização dos aluguéis Toky (normalização do caixa prevista para ago/26)
Ritmo de venda das 2,4 mi cotas restantes de HGLG11 (~R$ 366 mi) e destino do caixa
Consolidação do Parque Logístico PE após aquisição integral
Saída da histerese 'em observação' na próxima rodada do FII Rank
Cenários
Convergência ao VP + guidance mantido
~28–30% em 12M
Toky regularizada sem perda
Caixa HGLG11 realocado em aquisições accretivas
Cota → R$ 105–109 (VP)
Sai da histerese e retorna à carteira
Recuperação gradual
DY ~9% + cota R$ 92–100 (~15–18% total)
Guidance 0,80–0,87 mantido
Sem novas emissões diluidoras
Trimestre estabiliza e histerese vira 'confirmado'
Corte de DY + nova perna de queda
DY < 8% e cota < R$ 85
Toky executa calote além do seguro-fiança
Resultado recorrente não sustenta R$ 0,82
Vendas de HGLG11 acabam sem reinvestimento produtivo
Scorecard
Qualidade portfólio★★★★★11 imóveis em 7 estados, 58 locatários, vacância 0,5% e WAULT 3,7 anos
Preço vs VP★★★★☆Desconto de 16% sobre VP de R$ 109,32
Dividendos★★★☆☆DY 9,27% no piso da banda e abaixo do CDI líquido; depende de ganho de capital
Retorno recente★★★★☆Melhor 1A do setor (+19,73% real), mas trimestre negativo gerou alerta de momentum
Governança★★★★☆Gestora Vinci reagiu rápido à crise Toky e recicla o portfólio com disciplina
FII Rank v3.1★★★☆☆Elegível com risco Baixo, mas em observação (colapso 3M) e fora da carteira
Rodada 2026-08-12T13:33:58-03:00 · dados de 12/08/2026 · gerado em 12/08/2026