Rank 6 do FII Rank (score 7,09, risco Médio): único FII de terras agrícolas (Fiagro de tijolo) elegível, com P/VP 0,90, DY 13,52% e 22 fazendas em 7 estados. A rescisão da Fazenda Bom Jardim por inadimplência (impacto ~R$ 0,30/cota em 2026) derrubou o último dividendo para R$ 0,90 e o trimestre ficou negativo, mas a portfólio diversification (arrendamento a ~75 produtores) e o desconto ao VP sustentam a tese — o ponto de atenção é a governança/transparência da gestora, não a solvência do portfólio.
Rank 6 do FII Rank v3.2, score 7,09 e risco Médio — recomendação Observar, apto para carteira após histerese confirmado
P/VP 0,90 (VP/cota R$ 97,61 vs cota R$ 88,04), vacância 0% e liquidez R$ 2,94 M/dia; DY 12M de 13,52% supera o CDI líquido de 11,67% (rent total 12M de 11,13% fica abaixo do hurdle isento de 14,58%)
Único FII de terras rurais elegível: 22 fazendas em 7 estados (MT, MA, TO, GO, PR, BA, PI), estratégia sale & leaseback / buy to lease / land equity, isenção de IR nos rendimentos
Trimestre negativo (-0,38% real) reflete a rescisão da Fazenda Bom Jardim (GO) por inadimplência: perda estimada de R$ 5,6 mi (~R$ 0,30/cota) entre abr–dez/2026; dividendo caiu de R$ 1,00 para R$ 0,90 no pagamento de jul/2026
VP/cota em queda de R$ 106→R$ 97,61 em 12 meses e DRE mensal descontinuada desde fev/2026 geram ruído de governança — principal red flag do dossiê, compensada pelo desconto ao VP e pela diversificação de arrendatários
CaptaçãoFundo constituído em 2020 (CNPJ 36.501.128/0001-86); IPO na B3 com portfólio inicial de fazendas em MT, GO e PI
PreçoR$ 100,00
vs meta—
Dividendo depoisDividendos iniciados em R$ 0,65–0,91/cota em 2020–2021, subindo para patamar R$ 1,00–1,05 em 2025
Cota depoisCota estreou a R$ 100 e variou entre R$ 78 e R$ 98 nos últimos 2 anos
2ª emissão2021–2024 (subscrições recorrentes)misto
CaptaçãoDireito de preferência exercido em múltiplas janelas para aquisição de novas fazendas (área bruta locável total hoje ~580 mil ha)
Preço—
vs meta—
Dividendo depoisDividendo médio subiu de R$ 0,90 (2024) para R$ 1,05 (2025) antes de recuar a R$ 0,90 em jul/2026
Cota depoisCota respondeu positivamente às aquisições até 2025; queda de ~12% em 2026 com crise de inadimplência e ruído de transparência
Eventos de portfólio
Rescisão do arrendamento da Fazenda Bom Jardim (GO) por inadimplência
Contrato rescindido automaticamente após não pagamento; devolução da posse encerrada em 22/06/2026. Gestora estima perda de receita de ~R$ 5,6 mi entre abr–dez/2026 (~R$ 0,30/cota). Fazenda tinha 9.690 ha em Montividiu (GO)
Novo inquilino para Fazenda Bom Jardim após colheita do algodão
Notícia de 24/07/2026: fundo já arranjou novo arrendatário para a fazenda rescindida, mitigando a perda de receita. Dividendos de jul mantidos em R$ 0,90/cota
Descontinuação da DRE mensal no relatório gerencial
Gestora parou de publicar DRE estimada mensal a partir de fev/2026; apenas DRE semestral + Informe Trimestral. Reclamação formalizada por cotistas (Geração Dividendos) sobre falta de transparência
Fatos Relevantes e Relatório Gerencial de jun/2026
Informe Mensal de 16/07/2026 e Relatório Gerencial de 29/06/2026 disponíveis no portal; Fatos Relevantes de 24/07/2026 e 24/06/2026 publicados
Dividendo elevado para patamar R$ 1,00/cota
Dez/2025 a jun/2026: pagamento mensal estável de R$ 1,00/cota (exceto mai/2025 a R$ 1,05); yield 12M de R$ 10,90/cota
Aquisição recorrente de fazendas em MT/TO/MA
Portfólio atual com 22 fazendas e ~580 mil hectares: Poranga II (MT, 25,2 mil ha), Santa Clara (PI, 122,7 mil ha), Clarão da Lua (TO, 144,4 mil ha), Paranatinga (MT, 82,3 mil ha), Santo Antônio do Ouro (BA, 72,2 mil ha), Rio Bonito (MT, 49 mil ha) etc.
Notícias e riscos
Inadimplência de arrendatários rurais
alta
Rescisão da Fazenda Bom Jardim (GO) em jun/2026 por inadimplência expõe o risco de crédito rural: perda estimada de R$ 5,6 mi (~R$ 0,30/cota) em 2026. Arrendamento depende de safra (soja, milho, algodão, café) e capacidade de pagamento do produtor em ciclos de commodity baixos
Transparência e comunicação da gestora (Riza Asset / Banco Genial)
media
DRE mensal descontinuada desde fev/2026; relatório gerencial criticado por cotistas como 'pior relatório do mercado'; ausência de retorno a tentativas de contato. Falta visibilidade sobre resultado distribuível e guidance
Concentração setorial no agronegócio e ciclo de commodities
media
100% do portfólio em imóveis rurais (Fiagro de tijolo); receita de arrendamento correlacionada a preços de soja, milho, algodão e café. Ano de safra ruim ou queda prolongada de commodities pressiona arrendatários
Desconto e variação do VP/cota
media
VP/cota caiu de ~R$ 106 (ago/2024) para R$ 97,61 (jul/2026) — queda de ~7% em 12 meses. Laudos de avaliação de terras podem ser revistos para baixo se o mercado de terras agrícolas desacelerar
DY acima do CDI, mas rent total 12M abaixo do hurdle
baixa
DY 12M de 13,52% supera o CDI líquido (11,67%), mas rent total nominal 12M de 11,13% fica abaixo do hurdle isento de 14,58%. Retorno real 1A de 6,48% é positivo mas moderado
Monitorar (90 dias)
Relatório gerencial mensal: evolução da receita de arrendamento, resultado distribuível e retomada (ou não) da DRE mensal
Execução do novo contrato de arrendamento da Fazenda Bom Jardim e retomada do dividendo para patamar R$ 1,00/cota
Novas rescisões ou inadimplências em outras fazendas (especialmente em MT, GO, PI) e evolução do score de crédito dos arrendatários
Laudos semestrais de avaliação de terras (VP/cota) e possíveis novas emissões de cotas (direito de preferência)
Ciclo de commodities agrícolas (soja, milho, algodão) e impacto na capacidade de pagamento dos arrendatários
Cenários
Recuperação de renda e convergência ao VP
DY ~14% + convergência parcial ao VP = ~20–25% total em 12M
Novo arrendatário de Bom Jardim paga aluguel pleno a partir de set/2026
Dividendo retomado a R$ 1,00–1,05/cota no 2S26
Cota reconverge para R$ 95–98 (P/VP 0,97–1,0)
Safra 2026/27 com preços de soja/milho estáveis
Selic em queda e apetite a Fiagros/tijolo
Renda estável com desconto mantido
DY 13% nominal via R$ 0,90–1,00/mês, cota R$ 85–93
Perda de Bom Jardim absorvida em 2026 (~R$ 0,30/cota)
Demais arrendatários mantêm pagamento
VP/cota estável em R$ 97–98
Gestora melhora comunicação parcialmente
Nova inadimplência + deságio de terras
Corte do dividendo + queda da cota (total 12M ~-5 a -15%)
Segunda rescisão de arrendamento relevante (ex.: Fazenda em MT)
Safra 2026/27 fraca derruba renda dos arrendatários
VP/cota revisado para baixo (< R$ 90)
Nova emissão diluísse a renda por cota
Selic estaciona acima de 14%
Scorecard
Qualidade portfólio★★★★☆22 fazendas em 7 estados (~580 mil ha), vacância 0%, diversificação por culturas (soja, milho, algodão, sorgo, café) e estratégia híbrida (arrendamento + valorização de terra)
Preço vs VP★★★★☆P/VP 0,90 — desconto de ~10% sobre o VP de R$ 97,61/cota; VP caiu 7% em 12 meses, mas cota desconta mais que o VP
Dividendos★★★★☆DY 12M de 13,52% (yield 12M de R$ 10,90/cota), isento de IR para PF; dividendo caiu de R$ 1,00 para R$ 0,90 em jul/2026 por Bom Jardim, mas novo inquilino já arranjado
Retorno recente / Momentum★★★☆☆Penalizado pelo trimestre negativo (-0,38% real em 3M) e rent real 1A de 6,48% moderada; penalidade de momentum de apenas 0,06 (oscilação normal) sugere evento pontual, não tendência
Governança★★☆☆☆DRE mensal descontinuada desde fev/2026, relatório gerencial criticado por cotistas, ausência de retorno a contatos — principal red flag do dossiê; Banco Genial administra e Riza Asset gerencia
FII Rank v3.2★★★★☆Elegível, rank 6 de 37, score 7,09 (bruto 7,15 menos 0,06 de penalidade de momentum), risco Médio, histerese confirmado, apto para carteira no bucket melhor_equilibrio vs CDI
Rodada 2026-08-12T13:33:58-03:00 · dados de 12/08/2026 · gerado em 12/08/2026